フィリピンセブ不動産の売買、賃貸はCCPI社~そよ風に吹かれて

フィリピンセブ不動産の売買、賃貸お困り相談所。8ニュータウン他

フィリピン不動産CCPIのお問合せはinfoccpinc@gmail.com になります. 2018年2月よりフィリピンマニラマカティーオフィスに事業拡張のために移転いたしました。日本語対応は2人、マニラオフィスは現在6人体制、セブオフィスは2人体制です。 CEOは日本の金融、不動産が日本の高度成長期に一番伸びたことからその経験を踏まえて フィリピン不動産から銀行、VISAまでのワンストップサービスを目指しています。 フィリピン不動産で特に、放置された物件は没収など非常に危険な状態です。 日本人の資産を守るために販売でもアメリカ法、イギリス法も勉強し、もちろんフィリピン法も弁護士と共に一番いい方法を模索させていただきます。 お気軽にメールいただければと思います。 Facebook : https://www.facebook.com/CCPI-Capitarize-Commercial-Properties-Inc-1893541004201718

物件売却の判断基準は?

SEANです。

いただくメールの中でけっこう多いのが、どこかのタイミングでの売却を考えています、というものです。

 

株式でもそうですが、購入価格より上昇していたら、売りたいどころか、逆に買い増ししたいと思い、値段が下がっている、あるいは、思ったよりも上がらない場合には売りたくなるのが人間心理です。

 

経済学の前提は、人間は合理的に行動する、というものですが、実際にはそうはいかないものです。

 

そんな中、

 

せめて買い値、あるいは、今まで支払った金額が戻ってくるのであれば売りたい

 

というオーナーさんの声は非常に多いなあと感じています。

 

確かに、”払った分は回収したい”、というのは、人間としてとても自然な感情だと思います。

 

ですから、株式や為替のトレーディングでも、過去の重要な取引ポイントは、サポートラインとかレジスタンスラインとなって、そこのラインに近づくと、一旦、売りや買いの勢いが弱くなることが多いものです。

 

例えば、コンドミニアムであれば、400万ペソが中心販売価格帯であれば、350万ペソから400万に近づくにつれて、いわゆる、”やれやれ売り”は出やすくなるのではないかと想像しています。

 

仮に、買い値で売れたとしましょう。

感情的には、良かったと思う。

 

ここで終わらせるのも良し、というのもありだと思います。

 

一方、”買い値まで戻ったら売りたい”というのを、きっちり投資、ビジネスとして突き詰めていくのであれば、ですが、下記を考慮しないといけないと考えます。

 

・物件本体価格以外に支払った費用

 

 各種手数料、物件のための渡航費用、等

 

・今後、売却までに必要な費用

 ローン金利、内装費用、等

 

・インフレ、為替水準

 例えば、8NTの販売時期が2013年だとしたら、本年2018年までの5年間で、平均インフレ率は3%と見ておくのが良いでしょう。

 となると、5年間で物価は15%上昇している。さらに、このペースでの前提ですが、3年後の2021年であれば、21%になります。

 2割高くならないと、実質的には”買い値”とは言えなくなる。

 

 さらに、為替も考慮が必要な方もいるかもしれません。

 円建てでプラスマイナスを考えるのであれば、現状では為替差損(支払った時よりも円高になっている。ペソの価値が下落している)の状態になっている人が多いのではないでしょうか。

 

上記の事柄を突き詰められるだけ詰めて、売却の判断材料にするのも、もちろんよろしいかと思いますが、一方で、売値は市場が決めるものです。ですから、時間の価値、キャッシュフローの現在価値も考えた方が良いというのが個人的な考えです。

 

言い換えれば、

 

売却で得られるキャッシュフロー(手残りはプラスのキャッシュフローですし、売却しない場合に発生するマイナスのキャッシュフロー(ローン金利や維持費など)も考慮すべきですが、とりあえず簡単に考えられるよう、

 

”売却で戻ってくるお金で、今よりも良い投資が出来る”

 

のであれば、それが売り時、というのが私個人がいつも考えていることです。

 

人間は感情に左右されるのは仕方ない事です。

ですから、埋没原価、SUNK COSTという会計用語もある位なのですが、いずれにしましても、

 

自分は何を基準にして判断しようとしているのか?

 

は把握するのがよろしいかなあと感じています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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